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Dal 1° gennaio 2020 l’Euribor, il tasso interbancario che interessa tutti coloro che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile, verrà calcolato in un modo nuovo. L’attuale (e per certi versi preistorico) sistema basato sulle telefonate (attraverso cui una ventina di banche di un panel europeo dichiarano a quali tassi si scambiano il denaro fra loro e da cui poi si ricava, come dato medio, l’Euribor) verrà rimpiazzato da un calcolo basato sugli scambi effettivi (e non più dichiarati). Da un sistema “fiduciario” si passerà a un criterio più scientifico per ottenere giornalmente il nuovo Euribor (sulle varie scadenze da 1 settimana a 12 mesi).

Cosa cambierà per i mutuatari? Formalmente nulla. Perché il loro contratto continuerà ad essere agganciato all’Euribor (la maggior parte segue quello a 3 mesi e un’altra fetta importante è agganciata all’indice mensile). Anche nella sostanza non dovrebbe cambiare nulla se non che il nuovo Euribor in certi momenti potrebbe essere più volatile, qualora gli scambi effettivi tra le banche del panel dovessero rarefarsi. Un’ipotesi tuttavia estremamente remota dato che si verifica quando viene a mancare la fiducia tra le singole banche (come accaduto l’ultima volta nel 2008, anno in cui l’Euribor balzò per alcune settimane oltre il 5%). Oggi le banche hanno un problema di redditività ma non di liquidità (di quella ce n’é fin troppa come dimostra la bassa domanda alle ultime aste T-Ltros, finanziamenti a medio termine a sconto della Bce).

Anche il mercato non è preoccupato. I future sull’andamento dell’Euribor a 3 mesi (quotati sul mercato londinese Liffe) proiettano l’indice in ulteriore calo da qui fino a giugno del 2021 (quando dovrebbe scendere dall’attuale -0,43% a -0,55%) prevedendo che la Bce nel frattempo vada ulteriormente a tagliare il tasso sui depositi (a cui l’Euribor è indirettamente agganciato) da -0,5% a -0,6%. Dopodiché l’Euribor potrebbe leggermente risalire ed è “visto” in area -0,15% a settembre del 2025. Per i mutuatari variabili il fatto che l’Euribor dovrebbe restare negativo e quindi tecnicamente andrebbe sottratto anziché sommato allo spread per il calcolo del tasso finale del mutuo non può che essere una buona notizia. L’Euribor è negativo da marzo 2015, quindi da oltre 1.300 giorni. E tale dovrebbe restare per almeno altri 6 anni, ovvero altri 2.180 giorni. Anche nella nuova, e più scientifica, versione.

Sale l’imposta ipotecaria e catastale da 50 a 150 euro sui trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro (prima casa e altri immobili) e potrebbe crescere di una quarto anche la cedolare secca sugli affitti a canone concordato con l’innalzamento dell’aliquota dal 10% al 12,5%. «È un aumento più contenuto rispetto al 15% previsto», si è difeso il ministro dell’Economia Roberto Gualtieri. Le misure sono previste nella legge di bilancio a cui sta lavorando il Governo e che potrebbero pesare sul mercato immobiliare da anni in sofferenza.

Il calo dei tassi in estate e le ultime manovre espansive della Bce hanno portato sui minimi non solo i costi dei nuovi mutui. Nel guinness sono finiti anche i mutui di surroga, scesi sotto la barriera dell’1% (nell’esempio di un tasso fisso con loan to value non superiore al 60%). E questo sta spingendo molti mutuatari – anche coloro che hanno messo in cascina una surroga in un periodo relativamente recente – a prendere (nuovamente) in considerazione l’ipotesi di spostare il mutuo in un’altra banca (surroga) oppure di utilizzare questa leva per proporre alla propria banca di abbassare il tasso e/o durata (rinegoziazione).

È bene ricordare che dal 2007 le surroghe – con cui si sposta un vecchio mutuo presso una nuova banca che offre condizioni migliori – sono gratuite. Non ci sono costi notarili (perché non viene modificato l’importo del mutuo e, quindi, i valori su cui si regge l’ipoteca non vanno modificati) ed eventuali altri oneri sono a carico della nuova banca. La vecchia banca non può fare ostruzionisimo: entro 30 giorni dall’avvio della pratica (da parte della nuova banca) è obbligata a fare il passaggio di consegne. Ci sono, insomma, tutte le condizioni perché il mercato delle surroghe in Italia sia agile, tale da consentire ai mutuatari di cogliere al volo le occasioni che l’andamento dei tassi via via propone.

L’unico ostacolo potrebbe arrivare dalla nuova banca che, ovviamente, non è obbligata ad erogare il mutuo di surroga e potrebbe tenere in ballo la pratica per qualche mese facendo così perdere, a livello temporale, il momento perfetto. Come quello che si sta presentando adesso: ad agosto gli indici Eurirs sono crollati sui minimi storici e, per la prima volta nella storia, in Italia si è creata la situazione paradossale in cui il tasso finale di un mutuo fisso è determinato dalla sottrazione degli Eurirs (se il mutuo non supera i 15 anni) allo spread, anziché dall’addizione di questi due parametri.

L’importanza del “cogliere l’attimo”
Sebbene nelle prime due settimane di settembre gli Eurirs siano leggermente risaliti, riportandosi poco sopra quota zero, molte banche quando erogano un mutuo prendono come Eurirs di riferimento “quello del mese precedente” alla data della stipula. E, quindi, ora stanno prendendo come benchmark gli Eurirs negativi di agosto. Lo stesso vale per i tassi dei mutui di surroga. Dopo un avvio in sordina il mercato delle surroghe ha avuto sinora due forti ondate: la prima nel 2014 e la seconda tra il 2016 e la metà del 2018. Dopodiché le richieste sono diminuite: si è trattato di un calo fisiologico dettato dal fatto che la maggior parte dei mutuatari che stava pagando tassi molto più alti rispetto alle medie aggiornate di mercato ha già effettuato una surroga. Con il recente calo dei tassi, si sono spalancate le porte per una terza ondata di surroghe. Un nuovo (e forse ultimo) giro di valzer vale anche per chi ha alle spalle una o due surroghe. Le possibilità di abbattere il tasso e ridurre la spesa interessi a fine piano di ammortamento ci sono anche per chi sta già pagando tassi molto bassi.

Quanto si può risparmiare con la surroga
Prendendo come punto di riferimento il miglior tasso fisso di surroga oggi sul mercato (0,79%)  nell’ipotesi di un debito residuo di 130 mila euro a fronte di un immobile da 220 mila, con altri 20 anni di vita. Chi sta pagando un fisso al 2,5% surrogando oggi otterrebbe un risparmio mensile di oltre 100 euro in termini di rata e di quasi 25 mila euro in termini di interessi a fine mutuo. Se invece il tasso di partenza è del 2% la rata può scendere di circa 70 euro e gli interessi di oltre 17 mila euro. Ora il mercato ha creato spazio per surrogare anche per chi sta pagando l’1,5%: risparmierebbe più di 40 euro al mese e quasi 10 mila di interessi. La possibilità di intervenire – per mutui di surroga con loan to value inferiore al 60% perché più ci si avvicina all’ 80% più i tassi salgono – riguarda anche chi sta pagando l’1%: surrogando allo 0,79% risparmierebbe 12 euro al mese e quasi 3 mila di interessi in 20 anni.

C’era una volta il variabile
Gli italiani sono pronti a cogliere questa nuova occasione che il mercato dei mutui presenta? «Ad agosto é stato registrato un record di richieste. Anche se è un mese di vacanza, il calo degli Eurirs non è passato inosservato. Il dato che ci ha stupito di più è la media di importi di surroga pari a 130 mila euro.  Un valore importante sinonimo di clienti evoluti, ben graditi alle banche che preferiscono, in termini di redditività, questi mutui alle surroghe sotto gli 80 mila euro». Tasso fisso o variabile? «Circa il 75% delle richieste di surroga che abbiamo osservato fra agosto e settembre sono da tasso fisso a tasso fisso, un 20% da tasso variabile a tasso fisso: il mercato della surroga, dunque, è concentrato al 95% verso nuovi mutui di surroga a tasso fisso complice andamento dei tassi Eurirs particolarmente vantaggioso».